In einer aktuellen Entscheidung hat der OGH klargestellt, dass die befristete Begrenzung der möglichen Mieterträge für WGG-Objekte gemäß § 15h WGG bei der Überprüfung der offenkundigen Unangemessenheit eines angebotenen Fixpreises nicht berücksichtigt werden darf.
Im vorliegenden Fall war die Antragstellerin Nutzungsberechtigte einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung und beantragte die Feststellung der Unangemessenheit des angebotenen Fixpreises nach einem Erwerbsangebot.
Der Kaufinteressent hat zwar keine Möglichkeit, die öffentlich-rechtlichen Preisbildungsbestimmungen des WGG zu überprüfen, jedoch kann er die Prüfung des angebotenen Preises auf offenkundige Unangemessenheit gemäß § 18 Abs. 3b WGG verlangen. Eine solche Unangemessenheit liegt vor, wenn der Fixpreis den ortsüblichen Preis für vergleichbare, frei finanzierte Objekte übersteigt.
Die 2019 eingeführte Regelung in § 15h WGG legt eine gesetzliche Mietzinsbegrenzung für einen Zeitraum von 15 Jahren nach dem ersten Kaufvertrag über die Wohnung fest. Dennoch ist ein Abschlag bei der Wertermittlung aufgrund dieser Mietzinsdeckelung nicht zulässig. Der § 18 Abs. 3b WGG bleibt unverändert, sodass der ortsübliche Preis für freifinanzierte gleichwertige Objekte weiterhin der maßgebliche Vergleichswert ist.
Die Regelungen des WGG, auch nach der Neuregelung durch § 15h WGG, sollen die langfristige Sozialbindung des gemeinnützig errichteten Wohnraums fördern. Somit ist die temporäre Mietzinsdeckelung für Erwerber, die die Wohnung selbst nutzen, bei der gerichtlichen Überprüfung der Preisangemessenheit nicht relevant.
OGH | 16.10.2024
