Die Kaution im Mietrecht
Die Kaution ist im Mietrecht ein häufiges Thema – und zugleich ein häufiger Streitpunkt. Als Rechtsanwalt in Wien mit Spezialisierung auf Mietrecht berate ich regelmäßig Mieter und Vermieter, wenn es um Fragen rund um die Mietkaution geht: Wie hoch darf sie sein? Wann muss sie zurückgezahlt werden? Und was darf der Vermieter überhaupt einbehalten?
In diesem Beitrag erkläre ich praxisnah und verständlich, worauf Sie achten sollten – ganz gleich, ob Sie eine Wohnung vermieten oder mieten.
Was ist eine Kaution und wozu dient sie?
Die Kaution (auch Mietsicherheit genannt) ist ein Geldbetrag, den der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter übergibt – in der Regel zur Sicherung allfälliger Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen etwa:
- Mietzinsrückstände
- Kosten für Schäden an der Wohnung
- offene Betriebskosten oder
- Kosten für nicht durchgeführte Endreinigungen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
In meiner Praxis taucht oft die Frage auf, wie hoch eine Kaution sein darf. Grundsätzlich gibt es in Österreich keine fixe Obergrenze. Üblich sind jedoch drei bis sechs Bruttomonatsmieten. Wird die Kaution unangemessen hoch angesetzt, kann sie sittenwidrig und somit unwirksam sein – insbesondere bei kleinen oder besonders günstigen Mietobjekten.
Als Mieter lohnt es sich daher, vor Vertragsunterzeichnung genau auf die Höhe der Kaution zu achten. Als Vermieter wiederum sollte man darauf achten, die Kaution unbedingt vor Übergabe des Mietobjektes einzunehmen.
Wie muss die Kaution verwahrt werden?
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verwahrung der Kaution. Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld zinsbringend und getrennt vom eigenen Vermögen aufzubewahren. Das bedeutet: Die Kaution darf nicht einfach auf dem privaten Girokonto landen oder anderweitig verwendet werden.
Kommt es zum Ende des Mietverhältnisses, muss der Vermieter die verzinste Kaution – abzüglich berechtigter Forderungen – an den Mieter zurückzahlen. In der Praxis gibt es hier oft Unklarheiten, etwa bei der Frage, ob bestimmte Schäden bereits durch die normale Abnutzung gedeckt sind oder vom Mieter ersetzt werden müssen.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses – und nachdem die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde – hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter darf nur jene Beträge einbehalten, die er konkret und nachweisbar belegen kann, zum Beispiel:
- ein offener Mietzins
- Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen
- Kosten für Rückstellungen, wenn der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat.
Pauschale Einbehalte („für allfällige Schäden“) sind nicht zulässig. Sollte der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückzahlen, kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Was tun bei Streit über die Kaution?
Kommt es zum Streit, empfiehlt sich zunächst der Versuch einer einvernehmlichen Lösung. Oft hilft ein klärendes Gespräch oder ein kurzes Schreiben, in dem die Rechtslage sachlich dargelegt wird.
Wenn das nicht hilft, kann ein gerichtliches Vorgehen notwendig sein. Ich unterstütze meine Mandantinnen und Mandanten dabei, ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution durchzusetzen – oder unberechtigte Forderungen abzuwehren, wenn sie Vermieter sind.
Fazit: Kaution ist Vertrauenssache – aber auch Rechtssache
Die Kaution im Mietrecht ist mehr als nur ein „Pfand“. Sie ist ein rechtlich relevantes Sicherungsmittel mit klaren Regeln. Wer sich als Mieter oder Vermieter gut informiert, erspart sich nicht nur Ärger, sondern auch unnötige Kosten.
Wenn Sie Fragen zur Mietkaution oder zu anderen mietrechtlichen Themen haben, stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in Wien gerne zur Verfügung. Eine kurze Erstberatung kann oft schon helfen, die richtige Strategie zu finden.
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