Räumungsklage und Räumungsexekution
Ein beendetes Mietverhältnis bedeutet leider nicht immer, dass der Mieter das Objekt auch tatsächlich räumt. In der anwaltlichen Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter trotz Kündigung, Ablauf des befristeten Vertrages oder eines gerichtlichen Auflösungsurteils in der Wohnung oder dem Geschäftslokal verbleiben. Für Vermieter stellt sich dann die Frage: Was tun, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht?
Die rechtliche Antwort lautet: Der Vermieter muss eine Räumungsklage einbringen. Verbleibt der Mieter trotz eines rechtskräftigen Urteils weiterhin im Objekt, so kann der Vermieter die sogenannte Räumungsexekution betreiben.
Wann ist eine Räumungsklage erforderlich?
Eine Räumungsklage wird dann notwendig, wenn der Mieter das Mietobjekt trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückstellt. Die Beendigung kann auf verschiedene Weise erfolgt sein – etwa durch Kündigung, Ablauf eines befristeten Mietvertrages, gerichtliche Auflösung oder auch durch eine einvernehmliche Auflösung, der der Mieter im Nachhinein nicht nachkommt. Wichtig ist: Der Vermieter darf nicht eigenmächtig handeln, das heißt insbesondere nicht selbst räumen oder die Schlösser austauschen. Solche Selbstjustiz ist unzulässig und kann zu zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen führen.
In rechtlicher Hinsicht bildet die Räumungsklage ein zivilgerichtliches Verfahren, mit dem die Rückgabe der Liegenschaft eingeklagt wird. Zuständig ist das Bezirksgericht am Ort der gelegenen Sache. In der Klage muss der Vermieter darlegen, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Mieter dennoch nicht auszieht.
Der Ablauf einer Räumungsklage
Nach Einbringung der Räumungsklage kommt es in der Regel zu einer mündlichen Streitverhandlung. Der Mieter kann gegen die Klage Einwendungen erheben, etwa die Wirksamkeit der Kündigung bestreiten oder behaupten, das Mietverhältnis bestehe fort. Das Gericht entscheidet schließlich durch Urteil. Kommt es nicht zu einem Urteil, kann auch ein gerichtlicher Vergleich geschlossen werden, der ebenfalls einen Räumungstitel darstellt.
Sobald das Urteil rechtskräftig ist – oder der Vergleich abgeschlossen wurde –, ist der Vermieter berechtigt, die Zwangsräumung zu beantragen, falls der Mieter weiterhin nicht freiwillig räumt.
Die Räumungsexekution
Die Räumungsexekution erfolgt auf Grundlage des rechtskräftigen Exekutionstitels (Urteil oder Vergleich) und wird beim Gericht beantragt. Das Exekutionsverfahren ist in der Exekutionsordnung (EO) geregelt. Die Gerichtsvollzieherin führt die Räumung durch – sie kündigt den Räumungstermin an, organisiert bei Bedarf Spediteur und Schlosser und sorgt dafür, dass das Mietobjekt dem Vermieter übergeben wird.
Die dabei entstehenden Kosten sind vom Vermieter vorzustrecken, wobei dieser im Rahmen des Exekutionsantrages auch eine Kaution für Räumungskosten zu leisten hat. Diese Kaution liegt je nach Umfang der Räumung und Objektgröße meist im Bereich zwischen € 1.000 und € 2.500. Die Kosten sind grundsätzlich vom Mieter zu ersetzen, allerdings nur dann effektiv durchsetzbar, wenn dieser auch zahlungsfähig ist.
Dauer und Kosten in der Praxis
Ein vollständiges Verfahren – von der Klageeinbringung bis zur tatsächlichen Räumung – dauert in der Praxis oft mehrere Monate, abhängig von der Verteidigungsbereitschaft des Mieters, der Auslastung der Gerichte und der Gerichtsvollzieher:innen. In günstigen Fällen ist mit einer Dauer von etwa drei bis sechs Monaten zu rechnen, in komplexeren Fällen auch länger. Die Kosten für das gesamte Verfahren – inklusive anwaltlicher Vertretung, Gerichtsgebühren und Exekutionsmaßnahmen – bewegen sich in der Regel zwischen € 2.000 und € 5.000, wobei der konkrete Aufwand stark vom Einzelfall abhängt.
Rechtliche Beratung ist unerlässlich
Gerade im Bereich des Mietrechts – und insbesondere bei der Durchsetzung von Räumungsansprüchen – ist rechtsanwaltliche Unterstützung entscheidend. Schon kleinste Fehler bei der Kündigung oder formale Mängel bei der Klagseinbringung können dazu führen, dass ein Verfahren verloren wird oder sich unnötig verzögert.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Wien (1090) verfüge ich über umfangreiche Erfahrung mit Räumungsklagen und Exekutionsverfahren. Ich übernehme für Sie:
- die rechtssichere Kündigung oder Vertragsbeendigung,
- die Einbringung der Räumungsklage,
- die gerichtliche Vertretung,
- sowie die Betreibung der Räumungsexekution bis zur tatsächlichen Rückgabe des Objekts.
Wenn Sie als Vermieter mit einem hartnäckigen Mieter konfrontiert sind, zögern Sie nicht, ein unverbindliches Beratungsgespräch in meiner Kanzlei in 1090 Wien zu vereinbaren. Ich prüfe Ihre Erfolgsaussichten und zeige Ihnen den besten Weg zur rechtssicheren Rückerlangung Ihrer Immobilie.
Zusammenfassung – Räumungsklage und Räumungsexekution
Was ist dabei zu beachten? Wie läuft der gerichtliche Weg ab? Und wie lange dauert es tatsächlich, bis ein Objekt geräumt ist?
⚖️ Was ist eine Räumungsklage?
Die Räumungsklage ist eine gerichtliche Klage auf Übergabe des Mietobjekts, die ein Vermieter einbringen kann, wenn ein Mieter nicht freiwillig auszieht, obwohl das Mietverhältnis beendet ist.
Zentrale Voraussetzung: Das Mietverhältnis muss wirksam beendet worden sein – z. B. durch:
- Kündigung (ordentlich oder außerordentlich),
- Ablauf eines befristeten Vertrags,
- gerichtliche Auflösung,
- oder einvernehmliche Beendigung (wenn der Mieter sich dennoch weigert, auszuziehen).
📌 Rechtliche Grundlage:
- § 1118 ABGB (wichtige Kündigungsgründe)
- Exekutionsordnung – Räumungsexekution (EO)
- Mietrechtsgesetz (MRG), insbesondere bei Schutznormen
📝 Wann ist eine Räumungsklage notwendig?
Eine Räumungsklage ist notwendig, wenn der Mieter:
- das Mietobjekt nicht freiwillig zurückgibt,
- trotz Kündigung weiterhin nutzt,
- oder rechtswidrig in der Wohnung bleibt, etwa nach befristetem Vertrag.
Oftmals geht es auch um Mieter, die keine Miete mehr zahlen, aber sich weigern auszuziehen.
⚠️ Wichtig: Keine Eigenmacht – keine “Selbsträumung”!
Der Vermieter darf nicht eigenmächtig räumen, also keine Schlösser austauschen oder Möbel entfernen. Dies wäre verbotene Eigenmacht und kann nachtteilige Folgen für Vermieter haben (zB Besitzstörung).
🏚️ Was ist eine Räumungsexekution?
Mit dem rechtskräftigen Räumungstitel kann der Vermieter beim Gericht die Räumungsexekution gemäß §§ 349 ff. EO beantragen. Das bedeutet:
- Die Gerichtsvollzieherin wird mit der Räumung beauftragt
- Zwangsräumung der Wohnung (inkl. Entfernung von Möbeln und Personen)
- Kostenersatz durch den Mieter, wenn dieser nicht freiwillig räumt
👉 Der Vermieter muss in Vorleistung gehen und die Kosten der Exekution vorstrecken (für Schlosser, Transport, Lagerung etc.).
⏳ Wie lange dauert das Ganze?
Die Dauer hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis:
- Gerichtliche Räumungsklage: 3–6 Monate (je nach Auslastung, Verteidigung)
- Rechtskraft des Urteils: zusätzlich 4 Wochen, wenn keine Berufung erfolgt
- Räumungsexekution: etwa 4–6 Wochen nach Antrag, je nach Gerichtsvollzieher
In Summe ca: 3 bis 9 Monate
📌 Kosten der Räumungsklage und Exekution
| Position | Kosten (Richtwert) |
| Gerichtsgebühren Räumungsklage | ab ca. € 300–500 oder höher (abhängig vom Streitwert) |
| Anwaltskosten | nach RATG, oft ab € 1.000–2.000 |
| Räumungsexekution | € 1.000–2.500, je nach Größe & Aufwand |
| Gesamtkosten | je nach Fall € 2.000–5.000+ |
💡 Tipp: Bei erfolgreicher Klage muss der Mieter die Kosten ersetzen.
🏛️ Rechtsanwalt für Räumungsklagen in Wien (1090)
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Wien unterstütze ich Vermieter bei:
- der wirksamen Kündigung nach MRG oder ABGB
- der Einbringung der Räumungsklage
- dem gerichtlichen Verfahren
- der Räumungsexekution
- der Durchsetzung von Mietzins-, Räumungs- und Schadenersatzansprüchen
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